Le déficit foncier : une solution de défiscalisation intéressante

La loi déficit foncier est un système de défiscalisation permettant d’effacer une part de ses revenus fonciers de ses impôts. Il s’agit d’une solution intéressante de droit commun qui n’est pas concernée par le plafonnement global des niches fiscales.

Principe

Le déficit foncier donne la possibilité à un propriétaire détenteur d’un bien immobilier, coutant plus cher que ce qu’il rapporte, de déduire une partie de la différence de son revenu global. Il s’agit en réalité d’une astuce fiscale qui permet d’optimiser ses revenus locatifs et réduire ses impôts. Pour la mettre à profit, les revenus locatifs sont systématiquement imposés à partir du régime réel quand ils sont supérieurs à 15 000 euros. En dessous de ce montant, le contribuable peut prétendre à une autre option et demander le changement du régime auprès du fisc. En général, est appliqué par défaut le régime micro-foncier qui permet un abattement automatique de 30 % représentatif des charges.

Conditions à respecter

Pour bénéficier du déficit foncier, il est indispensable d’investir exclusivement sur des immeubles à usage d’habitation ou ayant subi des transformations en vue de remplir cette fonction. Aussi, l’investisseur est obligé de mettre l’immeuble en location pendant une durée minimale de 3 ans. Ce dernier a également l’obligation d’imposer ses revenus locatifs en régime réel.

Charges prises en compte

Dans le cadre du déficit foncier, les charges suivantes sont prises en compte :

– les dépenses de réparation et d’entretien

– les intérêts d’emprunt

– les frais de gérance ou honoraires de gestion

-les charges de copropriété qui reviennent au propriétaire

– les primes d’assurance

– la taxe foncière

– les frais de procédure

– les charges diverses

Il est bon de noter que l’administration fiscale différencie les intérêts d’emprunt des autres charges. Cela dit, il n’est pas permis de déduire uniquement ces intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers, et d’ignorer les autres types de revenus.

Calcul du déficit foncier

Trois étapes doivent être respectées pour ce calcul. La première concerne la détermination du total des revenus immobiliers bruts, de même que les intérêts d’emprunt et les autres charges. La deuxième est de déduire les charges issues des intérêts d’emprunt du revenu brut total. La dernière étape est l’imputation des autres dépenses sur les revenus nets de charges liées aux intérêts d’emprunt.

Avantages

Si le déficit foncier est considéré comme un dispositif de défiscalisation intéressant, c’est en partie à cause du fait qu’il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Toutefois, cela limite les avantages fiscaux à 10 000 euros par an. Mais le propriétaire a le droit de cumuler les réductions fiscales d’autres lois de défiscalisation immobilière avec le déficit foncier, dont la limite est de 10 700 euros par an. Aussi, il faut savoir qu’au-delà de 10 700 euros par an, le déficit foncier peut être reporté sur les années d’imposition à venir.