Défiscaliser en immobilier Ancien nécessitant des travaux importants de restauration

INVESTISSEURS CONCERNÉS

Ces investissements sont proposés à des investisseurs privés lourdement fiscalisés.

En général, ces personnes gagnent beaucoup d’argent; certaines perçoivent des revenus locatifs fonciers importants distribués par leur parc immobilier.

RÉDUCTIONS DES IMPÔTS

Il est possible de réduire sensiblement l’impôt direct sans être plafonné par les niches fiscales actuelles ; mais aussi d’agir sur les contributions sociales et selon le cas sur l’impôt sur la fortune.

Le dispositif Monuments Historiques reste l’unique défiscalisation illimitée.

IMMOBILIER VÉTUSTE

Il s’agit généralement d’immeubles qui doivent être conservés et remis en parfait état de location.

Dans la plupart des cas, les travaux restent sous contrôle de l’architecte des Bâtiments de France (Châteaux, Maisons de Maîtres, Hôtels particuliers, autres…

IMMOBILIER ANCIEN

Dans tous les cas de figure, l’achat de l’immobilier existant et nommé « Prix du Foncier » ne donne aucun avantage fiscal. Les frais relatifs à l’achat tels que les frais de Notaire et les frais d’hypothèque sont calculés par rapport au prix du foncier.

TRAVAUX DÉFISCALISÉS

Les immeubles vont être entièrement remis en parfait état de location. Les travaux vont être pris en charge par les dispositifs et lois de défiscalisation, soit sous forme de déductions des revenus globaux, soit sous forme de réduction d’impôts.

Démembrement Immobilier

Il est possible d’investir dans un bien immobilier neuf et n’acheter que la nu propriété, la détenir pendant 12 ans à 20 ans et au final avoir constaté que le prix d’achat revient à environ 60 à 70% de la valeur en pleine propriété.

Si l’investissement porte sur de l’immobilier ancien qui nécessite des travaux lourds, l’opération est beaucoup plus intéressante et fortement lucrative.

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L’immobilier reste une valeur sure et l’identification du bien dans lequel l’investissement est réalisé est une garantie de base.

Défiscaliser à la carte

Les contribuables désireux d’investir à la carte peuvent avoir accès à ces deux dispositifs:

Déficit foncier ou loi Malraux.

De même que pour un investissement en pleine propriété, le prix des travaux est entièrement défiscalisable en déduction de revenus ou réduction directe de l’impôt.

• Le montant d’investissement minimum est d’environ 10.000 euros.
• Les travaux déductibles représentent entre 50 et 75% du montant investi.
• La sortie de l’investissement est prévue dès la 12ème année.

Les Dispositifs et Lois en cours

Déficit Foncier, loi Malraux et dispositif Monument Historique sont proposés par TPC conseil. De plus, certains investissements peuvent être démembrés et commercialisés en nu-propriété pendant un certain nombre d’années.

Dispositif du Déficit Foncier

Cet investissement en immobilier locatif intéresse les investisseurs qui perçoivent des bénéfices fonciers importants. Si certains sont soumis à l’ISF, il leur est conseillé d’investir en démembrement immobilier.

L’investissement immobilier locatif réalisé en déficit foncier viendra gommer dans un premier temps les bénéfices fonciers et les excédents annuels pourront être déduits des revenus nets imposables jusqu’à concurrence de 10 700€.

La Défiscalisation loi Malraux

La loi Malraux a été créée en 1962. Elle permet de défiscaliser le montant des travaux effectués en vue de la restauration de biens immobiliers classés. Elle joue un rôle essentiel dans la conservation du patrimoine.

Modifiée en 2009 puis dernièrement en 2012, la loi Malraux permet de défiscaliser 22% des travaux de l’année plafonnés à 100.000 euros en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) et 30% en secteur sauvegardé.

Dispositif Monument Historique

Le seul dispositif hors niches fiscales…

À l’origine de cette loi, la classification Monuments Historiques, instaurée par l’Etat en 1913 afin de protéger le patrimoine immobilier français, fortement menacé à l’époque.

Ce dispositif fiscal a quant à lui été crée pour soutenir les investisseurs privés dans leurs démarches de réhabilitations et d’entretiens des Monuments Historiques français.

Entre autres programmes proposés en découpe, un Château à Lyon vendu aujourd’hui à un acheteur unique :

Prix du foncier : 3.200.000 euros et travaux estimés à 5.000.000 d’euros ; soit un investissement hors frais d’acte et de prêts de 8 millions et deux cent mille euros.

Les 5 millions de travaux sont entièrement déductibles des revenus de l’investisseur sur plusieurs années fiscales.