un marché immobilier stable qui lui est propre –

Dans la capitale mondiale qu'est Paris, l'immobilier est unique en son genre. Incomparable avec ce qui est disponible dans le reste du monde, il forme son propre micro-marché avec des caractéristiques distinctives qui ajoutent à sa stabilité.

«Depuis des années, tout le monde dit que les prix et les volumes augmentent. Je suis un peu gêné de devoir répéter cette même histoire encore et encore… Alors cette fois, je vais prévoir un grand krach boursier », a plaisanté Charles-Marie Jottras, président du groupe Daniel Féau, à le début de sa conférence annuelle sur les tendances du marché. Appelant ceux qui anticipaient une crise de marché depuis deux ou trois ans, Jottras a précisé que le marché parisien était loin d'être un krach. Il voulait que les gens comprennent que Paris n'obéit pas à des ratios prix / revenus simples comme les autres marchés.

«Paris est une ville globale, on peut la comparer à Londres, New York, Singapour… c'est un marché à part», confirme Stéphane Adler, vice-président de la Chambre des notaires de Paris. «Une crise en 2020? Tu me fais rire », explique Nathalie Garcin, présidente du groupe Emile Garcin. «Il n'y a pas de bulle! Paris est cher car la demande est forte et l'offre est très limitée. Bien que je ne pense pas que les prix continueront d'augmenter aussi vite qu'ils l'ont été ces dernières années », note-t-elle.

Les prix ont plus que quadruplé en vingt ans, malgré deux périodes à la baisse: une période assez courte entre 2008-2009 et une plus longue, de 2011 à 2016. Il y a également eu la crise du logement entre 1991 et 1998, plus sévère à Paris que dans le reste du pays. Selon l'indice des prix INSEE-Notaires, la baisse est de 30% en moyenne.

Autre fait important: derrière l'impressionnant record de 40 000 € le mètre carré du marché du luxe parisien, se cache un minuscule micro-marché. Environ 3 000 appartements sont vendus chaque année pour plus d'un million d'euros (ce qui représente 8% des transactions), dont 500 sont vendus pour plus de 2 millions d'euros. Les prix moyens dans ce secteur sont vertigineux: 13 474 € par mètre carré pour les immeubles entre 1,5 et 3 millions d'euros (une augmentation annuelle de 7,5%) et 18 423 € par mètre carré pour les immeubles de plus de 3 millions d'euros (+ 3,6%), selon les données de Féau. Comme le souligne Thierry Delesalle, notaire à Paris, «De nos jours, seuls les couples de cadres supérieurs peuvent envisager une acquisition dans la capitale, et même alors, la plupart du temps, ils doivent revendre un bien pour en acheter un nouveau».

«Dans le secteur de l'immobilier de luxe ultra haut de gamme, les transactions se situent entre 20 000 et 30 000 euros par mètre carré», observe Nathalie Garcin. «Les appartements impeccables dans les plus beaux quartiers de Paris sont très rares, donc très recherchés, et finalement très chers», note-t-elle.

Alimentation structurellement fixe

Paris est unique en ce que les chiffres de ventes annuelles dans la capitale ne varient pratiquement pas, se situant entre 33 000 et 35 000 depuis vingt ans, alors que la demande n'a cessé d'augmenter. "L'offre est structurellement fixe à Paris, beaucoup plus que dans d'autres villes du monde", note le président de Féau. Il est donc facile de conclure que les prix ne peuvent qu’augmenter, d’autant plus que Paris est au centre des décisions économiques en France et est de plus en plus considérée comme la première destination touristique mondiale. De plus, note Stéphane Adler, «Le Brexit a encouragé de nombreux expatriés français à quitter Londres au cours des deux dernières années. Ils ont un pouvoir d'achat élevé de l'ordre de 2 millions d'euros. »

«Le déséquilibre le plus flagrant entre l'offre et la demande concerne, de loin, l'appartement familial de trois chambres de 130 à 150 m2», explique Charles-Marie Jottras. "Vous n'en trouverez pas dans les publicités", fait-il remarquer. "Ils sont saisis tout de suite." Jottras poursuit en citant une quantité incroyable de données: "Pour chaque appartement de ce type qui entre dans notre système, nous avons plus de 4 000 acheteurs qui pourraient être intéressés." Il estime qu'environ 40% des appartements vendus par ses agences cette année ont été vendus directement, sans publicité sur le Web. Cependant, «pour les immeubles entre 750 000 et 1,5 million d'euros, une partie de cette pression sera relâchée avec la construction Grand Paris."

Pour cette année à venir, les spécialistes de l'immobilier semblent convenir que le marché parisien continuera sur sa voie déséquilibrée, "sans tenir compte des fluctuations inévitables", ajoute Jottras. «Mais à long terme, je reste très confiant sur la tendance… il n'y a pas de bulle», déclare-t-il. Il en va de même pour la Chambre des Notaires de Paris, dont le VP Stéphane Adler estime que «le marché n'est ni artificiel ni spéculatif comme il l'a été entre 1990-91. C'est un marché de rareté. »

Source: Paris: une offre immobilière plus figée que dans les autres capitales