Les volumes de vente ont bien résisté
Un an après le début de la crise sanitaire, le moment est venu pour le marché immobilier de faire le point. Et une chose est sûre: bien qu'il ait été mis à rude épreuve dans son fonctionnement, il a tout de même très bien tenu. Surtout en termes de volumes de transactions, depuis 2020 s'est terminée avec plus d'un million de ventes. De quoi faire de cette année chaotique l'une des meilleures années de croissance de l'immobilier.
Ayant démarré à un rythme euphorique début 2020, le marché a été complètement arrêté lors du premier lock-down, entraînant la fermeture d'agences, l'annulation des visites et l'impossibilité de signer des contrats de vente. Pendant deux mois, l'activité était au point mort. En conséquence, le nombre de ventes a chuté de 75%. Mais c'était sans tenir compte de l'énorme rebond qui a suivi. Loin de céder à la morosité, au contraire, le marché repart en force. A partir de la seconde quinzaine de mai, un regain d'activité particulièrement soudain et rapide s'est traduit par une augmentation de + 370% des contrats de vente signés. Au point, mi-juillet, d'enregistrer une augmentation de + 15% de transactions en plus par rapport aux projections annuelles de Meilleurs Agents.
L'annonce du second confinement à l'automne aurait pu signaler un nouveau marasme du marché, mais le second blocage a été assez différent avec un impact très modéré. Le déploiement d'outils numériques développés par les agences à l'issue de la première vague de l'épidémie (signature électronique, dispositifs de prospection à distance, visites virtuelles, etc.) a en effet permis de concrétiser les projets les plus aboutis. Ces derniers mois, le marché immobilier a fait preuve de résilience et d'adaptation. Ainsi, seulement 10% des transactions immobilières attendues n'ont pu être réalisées.
En fait, 2020 s'annonçait comme une année exceptionnelle, avec une plus grande dynamique que 2019 », a déclaré Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleur Agents.
Côté prix: une année à deux vitesses
Globalement, les prix ont continué d'augmenter au niveau national depuis le début de la crise sanitaire, il y a à peine un an (+ 2%). Cependant, Meilleur Agents note depuis la rentrée scolaire un changement de tendance orienté vers la stabilisation des prix, début 2020, qui s'est poursuivi dans toute la France après le premier accouchement et l'été (+ 0,7% à Paris, + 1,9% en les dix plus grandes villes, + 1,5% dans les cinquante plus grandes villes et + 0,7% en milieu rural entre le 1er mars et le 1er septembre 2020), mais a ralenti depuis septembre.
Entre le 1er septembre 2020 et le 1er mars de cette année, Paris a enregistré une baisse de ses prix de 2,5%. Il en va de même pour les dix plus grandes villes, qui ont également vu leurs prix se stabiliser (-0,1%). Quant au marché des cinquante plus grandes villes de France, si les prix sont toujours positifs depuis la rentrée scolaire, leur taux de croissance a fortement diminué (0,3% depuis septembre, soit 1,2 point de moins que pendant les six mois), mais pas assez pour tirer des conclusions hâtives sur un hypothétique retournement du marché!
Ce ralentissement du dernier semestre affecte les principales villes de manière hétérogène. Les grandes villes aux prix élevés comme Paris et Lyon sont les plus touchées et observent une nette rupture dans la dynamique de leur marché. D'autres tendent à confirmer la phase de stabilisation de leurs prix attendue depuis plusieurs mois, comme Montpellier et Marseille. Malgré tout, certaines villes continuent de progresser même si la pression à la hausse est un cran en dessous de ce que l'euphorie des premiers mois de 2020 pourrait prédire. C'est le cas de Strasbourg, Rennes, Nantes et Lille.
Lente érosion de la demande
Plus ou moins marqué selon les communes, ce ralentissement des prix observé au cours des six derniers mois s'explique par l'érosion progressive de la demande au cours de l'année écoulée. En mars dernier, avant l'annonce du premier lock-down, le marché était en effet confronté à un véritable engouement de la part des candidats à l'immobilier.A Paris, comme dans les dix plus grandes villes de France, l'indice de tension immobilière (ITI) de Meilleurs Agents attestait «un nombre d'acheteurs beaucoup plus élevé que de vendeurs».
Strasbourg ou Lille, par exemple, comptaient respectivement 33% et 30% d'acheteurs de plus que de vendeurs. Quant à Rennes, Nantes, Toulouse, Paris et Montpellier, leur ITI a dépassé l'analyse du Baromètre des Meilleurs Agents des prix de l'immobilier | N ° 133 | Mars 2021 plus de 20%. Même Bordeaux et Marseille, où la demande s'était affaiblie ces dernières années, avaient à cette époque connu un regain d'intérêt (10% d'acheteurs de plus que de vendeurs).
La reprise des projets mis en attente lors du premier lock-down a permis au marché de connaître un regain d'activité à partir de mai et, en conséquence, une pression à la hausse sur les prix, le stock d'acheteurs s'est progressivement affaibli. Au point d'assister aujourd'hui à un rééquilibrage des rapports de force entre acheteurs et vendeurs. Concrètement, dans la plupart des grandes métropoles, Paris en tête, la tension immobilière atteint actuellement un ratio proche d'un acheteur pour chaque vendeur.
Plusieurs facteurs expliquent cet affaiblissement de la demande. D'une part, on note la méfiance des ménages face à l'incertitude des mois à venir, surtout une fois que les filets de sécurité mis en place par l'Etat auront été levés. En effet, la fin des régimes de soutien partiel du revenu pourrait entraîner une augmentation rapide du chômage. En revanche, il faut considérer la lassitude des Français face à une crise sanitaire qui semble se prolonger. »Explique Thomas Lefebvre.
A l'approche du printemps, saison traditionnellement extrêmement dynamique pour l'immobilier, on peut s'attendre à la perspective d'un marché un peu plus sombre et prudent. Cependant, l'activité devrait rester à des niveaux relativement élevés, aidée en cela par des taux de crédit encore très bas (moins de 1% en moyenne sur 15 ans1) et une augmentation de l'épargne des ménages en 2020 (200 milliards d'euros sur l'année) qui pourrait augmenter à la baisse les paiements et le pouvoir d'achat.
Source: Meilleurs Agents Mars 2021 Mise à jour du marché
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