Depuis que le livre de Peter Mayle «Une année en Provence» a figuré sur les listes des best-sellers, une maison en France s’est avérée une grande attraction pour les gens du monde entier. Beaucoup ont suivi Mayle pour vivre la vie d'expatrié en France, mais si ce n'est pas pour vous, que diriez-vous d'investir dans un achat-location dans le pays?
Vous n'aurez peut-être pas à faire face aux excentricités du plombier jouant de la clarinette de Mayle ou des constructeurs absents si vous achetez une propriété à rénover, mais il y a de nombreux autres facteurs à considérer avant de sauter le pas.
Tout d'abord, quelques nouvelles importantes post-Brexit. Vous pouvez continuer à acheter et à posséder une propriété en France après le Brexit. La propriété est sous contrôle français et non européen et vous pourrez également la louer de la même manière qu'auparavant. À Paris, ou dans d'autres villes de plus de 200 000 habitants, cela signifie que vous pouvez le louer pour aussi peu qu'un mois à la fois via un bail mobilité, ou pour des périodes plus longues de 9 mois ou un an à la fois. Dans les zones moins peuplées, vous pouvez le louer pour une période aussi courte que vous le souhaitez.
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Le marché immobilier français
Il est important de regarder la valeur de la propriété avant d'envisager un investissement. La France a connu une croissance constante des prix de l'immobilier de 2015 à 2020, avec une hausse moyenne sur la période de 5,8%.
Bien que la pandémie ait perturbé le marché, les ventes et les prix devraient rebondir en 2021, avec des augmentations de prix prévues d'environ 3,5% dans certaines parties du pays, et encore plus dans d'autres. Les ventes de propriétés ont atteint le million, année après année, en avril 2020 et devraient atteindre environ 950000 en 2021.
Cela ne signifie pas qu'il y a des bonnes affaires en attente, mais vous pouvez être raisonnablement sûr que votre propriété à louer conservera sa valeur à long terme. Et, avec une reprise attendue de l'économie française suite à la pandémie, vous pourrez peut-être bénéficier d'une augmentation de la valeur du capital si vous investissez maintenant.
Modèles de location saisonnière
La France a deux «saisons de location» principales: de juin à septembre pour les locations à court terme dans les destinations de vacances populaires et d'octobre à mai pour les locations à plus long terme. Les locations d'entreprise, ou pour un semestre à l'étranger ou des congés sabbatiques, ont lieu toute l'année.
Les commentateurs soulignent également la popularité croissante de la France en tant que destination de retraite permanente ou temporaire pour la population vieillissante de l'Europe (et au-delà), en raison du climat tempéré toute l'année.
Locations à court ou à long terme?
Cette variation saisonnière peut être importante si vous essayez de vous concentrer sur les locations à court ou à long terme.
Une location à long terme offrira une certaine stabilité des revenus, même si les prix de location moyens peuvent être inférieurs. Cela peut également réduire vos dépenses, car vous n'aurez pas à couvrir les frais de nettoyage fréquent et autres changements lorsque de nouveaux clients ou locataires arrivent à l'enregistrement. Si vous faites appel à une société de gestion immobilière, leurs frais doivent refléter le moindre niveau de travail.
Avec une location à plus court terme, vous pourrez facturer des loyers plus élevés – jusqu'à 30% au-dessus du taux de location à long terme dans les zones populaires. Cependant, vous encourrez des frais de gestion ou des coûts plus élevés en raison des transferts fréquents et il peut y avoir une plus grande usure de la propriété, ce qui pourrait augmenter vos coûts d'entretien, de réparation et de remplacement.
Les locations à court terme peuvent ne pas offrir la même stabilité, en particulier si votre propriété se trouve dans un quartier populaire avec de nombreuses locations de vacances concurrentes. Vous devez donc tenir compte des écarts de revenu dans vos plans d'investissement.
De plus, les locations à court terme peuvent ne pas être autorisées dans l'emplacement de votre choix.
Préparation et entretien de la propriété
Selon le type de propriété et son état, vous devrez payer des frais pour la préparer à la location. Ceux-ci devraient être pris en compte dans vos plans d'investissement.
Si vous achetez une ancienne propriété à des fins de rénovation, de construction et de décoration. Même si vous recevez une première estimation, des coûts supplémentaires peuvent apparaître à mesure que les travaux avancent et que des problèmes surgissent.
Vous devrez peut-être également meubler la propriété ou remplacer le mobilier et les accessoires existants si vous souhaitez améliorer la propriété pour obtenir un loyer plus élevé. Si votre propriété est louée à court terme, l'usure peut augmenter vos coûts d'ameublement et d'aménagement.
À moins que vous ne prévoyiez de vivre en France, vous devrez engager une société de gestion immobilière pour s'occuper de l'entretien régulier et de l'administration de votre bien locatif. Cela pourrait coûter entre 20 et 50% de vos revenus locatifs, ce qui a un impact significatif sur les rendements locatifs.
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Assurances et fiscalité
Vous devez souscrire une assurance bâtiment et contenu sur le bien de la manière habituelle, mais vous devez informer votre assureur que le bien sera loué. Cela augmentera la prime, mais si vous ne la déclarez pas comme bien locatif, votre couverture peut ne pas être valide.
Vous devez également souscrire une assurance responsabilité civile pour vous prémunir contre d'éventuelles réclamations d'un locataire accidenté. Si vous envisagez de proposer des locations à court terme, vous devriez envisager une assurance du propriétaire pour couvrir la perte de revenus pendant les périodes de vacance.
Le comptable londonien Chris Barnard explique qu'en tant que propriétaire, vous serez redevable de l'impôt sur le revenu sur les bénéfices que vous tirez de la location. Cependant, vous pouvez compenser les coûts par rapport aux bénéfices, tels que l'entretien, les frais de gestion immobilière et les factures de services publics, le remplacement des articles d'usure et les intérêts hypothécaires, ainsi que les déplacements essentiels pour inspecter ou entretenir la propriété.
Vous devrez peut-être également payer des taxes foncières locales, en fonction de votre emplacement. Si vous vendez ultérieurement la propriété, vous devrez payer l'impôt sur les plus-values sur tout bénéfice de la vente.
L'étape suivante
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