10 conseils pour acheter un appartement pied-à-terre à Paris –

L'achat d'une propriété à Paris peut aider à atteindre de nombreux objectifs: non seulement c'est un investissement alternatif idéal pour la couverture de briques et de mortier comme l'or, mais il peut offrir des rendements locatifs, des expériences culturelles et une vie de souvenirs et de plaisir familial. Pas un mauvais retour sur investissement! La clé est d'acheter une propriété vraiment souhaitable à un bon prix. Voici comment:

1. Définissez clairement les objectifs de votre propriété idéale à Paris.

Identifiez d'abord les équipements et caractéristiques spécifiques que vous recherchez dans une propriété: la meilleure vue, de superbes caractéristiques historiques, un jardin ou un espace extérieur, un emplacement dans un quartier animé ou dans un quartier exclusif et plus privé. Ce sont tous des critères que la bonne propriété et le bon emplacement peuvent remplir.

Les propriétés de prestige à Paris ont souvent un siècle ou plus. Pour les appartements dans des immeubles d'époque, les plafonds les plus hauts se situent au 2^{Dakota du Nord} étage, et les terrasses sont rares. Les vues sur la rivière sont une grande prime, en particulier dans le quartier recherché de Saint Germain des Prés ou de l'Ile Saint Louis. Il est important de comprendre ce qui est rare et spécial sur un marché afin que vous puissiez reconnaître une bonne chose lorsque vous la voyez et être prêt à agir.

2. Si vous financez votre achat, assurez-vous d'avoir préalablement obtenu votre financement hypothécaire afin de pouvoir positionner correctement votre intérêt dans une propriété.

Les prêts hypothécaires à Paris, et en France en général, ont toujours respecté des ratios prêt / valeur stricts, ce qui s'est avéré être une bonne chose pour le pays lorsque la crise des prêts hypothécaires à risque a effacé la valeur immobilière dans la plupart des grandes villes occidentales. Les particuliers fortunés sont parfois surpris d’apprendre que leurs investissements substantiels, leurs revenus locatifs et autres capitaux propres ne sont que partiellement pris en compte dans le calcul des «revenus» d’une banque française aux fins d’évaluer le prêt maximum disponible. De plus, les vendeurs de biens de luxe à Paris acceptent rarement une clause conditionnelle de prêt à l'achat. Si un prêt est important, les acheteurs peuvent mieux positionner leur offre s'ils souhaitent accepter une courte période de contingence, un acompte substantiel, et ont déjà suivi le processus d'évaluation avec une banque ou un courtier hypothécaire et peuvent présenter une approbation de prêt préliminaire si demandé.

3. Lancez-vous dans une approche globale du processus de recherche.

Alors que la majorité des acheteurs de maisons à Paris commencent leur recherche sur Internet, de nombreuses propriétés haut de gamme ne sont pas officiellement répertoriées sur les principaux sites de référencement. Les Français sont particulièrement protecteurs en matière d'intimité et de richesse, et de nombreuses propriétés de luxe changent de mains – entre particuliers ou avec des agents exclusifs – sans jamais être cotées en bourse. Les listes Internet peuvent contenir peu de photos et seulement des descriptions résumées. Alors, soyez prêt à étendre votre recherche au-delà des avenues traditionnelles pour accéder à certaines des meilleures propriétés les plus exclusives. Pour les biens d'intérêt, une visite s'impose. Il y a quelques années, a trouvé pour un client un bien immobilier mis en vente par le propriétaire pour 100 000 euros de moins que deux agences locales. Ne pas effectuer une recherche complète peut entraîner le paiement de dizaines de milliers d'euros de plus pour le même bien.

4. L'agent d'un acheteur vous fera économiser temps et argent.

Il n'existe pas de service de cotation multiple (MLS) ni de base de données publique similaire à Paris. C'est un grand défi pour tout acheteur, qui doit contacter des dizaines d'agents afin d'avoir une vue complète de toutes les propriétés disponibles. Cela signifie également que chaque agent inscripteur n'a que ses propres inscriptions à afficher et n'aura pas accès aux propriétés répertoriées auprès d'autres agences. De plus, lorsque l'acheteur est en contact direct avec l'agent inscripteur, cet agent représente essentiellement les deux parties à la transaction, et ne préconise donc pas autant l'acheteur que la vente elle-même.

Sur le marché de l'immobilier de luxe, de nombreuses propriétés sont représentées par des intermédiaires privés qui travaillent en coulisses pour trouver des acheteurs intéressés, plutôt que par le biais de la publicité publique. Ces «agents» peuvent être des agents immobiliers agréés, mais aussi des avocats, des conseillers financiers ou simplement des personnes bien connectées représentant des propriétés pour des amis et des connaissances. Leurs services et leurs propriétés sont introuvables sur Internet ou sur d'autres ressources publiques.

Les spécialistes de l'immobilier de premier plan travaillent au-delà de l'approche traditionnelle, grâce à un vaste réseau de contacts pour accéder à toutes les propriétés disponibles pour leur client, et se renseigner sur les annonces de luxe à venir avant leur entrée sur le marché libre. L'agent d'un acheteur est votre avocat, conseiller, négociateur et confident tout au long du processus d'achat. Travailler avec un agent intelligent, fiable et bien connecté est la clé d'une recherche complète et réussie.

5. Évaluez soigneusement chaque propriété.

L'évaluation d'une maison de luxe est plus compliquée qu'une maison typique, car des éléments tels que les caractéristiques distinctives de la maison, son importance historique et son remodelage récent peuvent jouer un rôle plus important que dans les maisons bas de gamme. Pour cette raison, des visites détaillées des propriétés sont indispensables et ne laissez pas un agent de vente occupé vous précipiter tout au long du processus. Attendez-vous à prendre quelques heures pour voir une propriété plus grande, pour revoir des choses comme les méthodes de construction et les matériaux, les points forts et les restrictions architecturales, le quartier, la sécurité et d'autres caractéristiques importantes. Il peut également être souhaitable de faire appel aux services d’inspecteurs spécialisés en bâtiment.

Les acheteurs internationaux sont souvent surpris qu'une propriété à Paris – à tout prix, propriété de luxe incluse – puisse être présentée avec un dossier mal photocopié ou pas du tout, par un agent de vente non informé et avec peu ou pas de mise en scène pour rendre la propriété à son meilleur. Il est donc d'autant plus important d'avoir des conseils et des informations intelligents et objectifs sur la propriété et le marché afin de reconnaître le vrai diamant à l'état brut.

6. Ne précipitez pas le processus de décision.

Pour les appartements parisiens, le vendeur est tenu de fournir à l'acheteur les 3 dernières années de procès-verbal de réunion de copropriété et le règlement de construction, ainsi que les rapports d'inspection des installations électriques et gazières, la présence d'amiante ou de plomb, et l'énergie efficacité de la propriété. Il n'y a aucune obligation de réparer, juste de divulguer. Les rapports d'inspection supplémentaires ne sont pas la norme en France, et bien que les défauts puissent devenir un point de négociation, ils sont rarement proposés par le vendeur ou stipulés par l'acheteur comme condition préalable à la vente.

Prenez le temps nécessaire pour revoir tous les documents et commandez toutes les inspections nécessaires pour vous sentir à l'aise avec la décision d'achat. En même temps, appréciez les différences historiques et soyez prêt à accepter certains «défauts» – il n'y a pas de «parfait état» lorsque les maisons ont plus de 100 ans.

7. Examiner des propriétés comparables.

Comprendre la valeur de la propriété et du marché est essentiel pour faire une offre appropriée. En France, seules des informations limitées sont disponibles publiquement sur la valeur des propriétés vendues en fonction de la taille, de l'année de construction et de l'emplacement. Il est extrêmement difficile de déterminer une valeur comparable avec uniquement ces données, car il n'y a aucune information sur les rénovations récentes, la disposition, les caractéristiques historiques ou autres qui jouent un rôle important dans la détermination du prix du marché.

Pour cette raison, il peut être utile de visualiser et d'évaluer un certain nombre de propriétés comparables pour mieux comprendre la valeur de la propriété considérée. Naturellement, l'agent du vendeur sera réticent à organiser d'autres séances et à plaider exclusivement au nom de l'acheteur pour lui fournir toutes les informations dont il a besoin pour prendre une décision éclairée. Il s'agit d'un autre domaine dans lequel la présence d'un agent acheteur peut apporter une valeur ajoutée.

8. Structurer une offre attractive.

Les propriétaires de propriétés de luxe sont très fiers de leurs propriétés, qu'elles soient de vieilles propriétés familiales ou récemment rénovées par le propriétaire actuel. Si vous êtes en mesure de rencontrer le vendeur et de montrer votre appréciation pour la valeur de la propriété, ils reconnaissent souvent cette connexion partagée et veulent que vous «gagniez» la propriété par rapport à d'autres acheteurs potentiels.

Faire l'offre appropriée n'est pas facile. Dans certains cas, les vendeurs ne sont pas très motivés pour vendre et ont les moyens financiers d’attendre le bon prix. Culturellement, les Français n'aiment pas marchander le prix et fixer leurs prix demandés à ce qu'ils considèrent comme «raisonnable»; une offre lowball peut se retourner contre vous et faire en sorte qu'un vendeur ne veuille pas vous vendre à n'importe quel prix. Même une négociation de prix substantielle doit être subtile, et permettre au propriétaire de sauver la face est la clé du succès.

Les acheteurs au comptant devraient éviter de mal évaluer leur pouvoir de négociation en proposant une offre insultante. Le vendeur peut décider d'aller avec un acheteur concurrent, même si son offre est financée, s'il effectue un acompte substantiel et révèle suffisamment d'informations pour montrer qu'il est sérieux et dispose de données financières solides.

9. Structurez l'achat pour des considérations de richesse et d'héritage.

La France a imposé des lois sur les successions, un concept inconnu des acheteurs de juridictions de common law comme le Canada, l'Australie et la plupart des États-Unis (la Louisiane est une exception). Des modifications récentes de la loi permettent aux acheteurs étrangers de stipuler que les lois sur les successions de leur propre pays doivent être appliquées à une propriété achetée. Sinon, l'aliénation d'un bien dans la succession d'un défunt est régie par les lois du pays dans lequel le bien est situé. La France autorise certaines structures de propriété, telles que les Société Civile Immobiliere (SCI), pour donner aux propriétaires plus de flexibilité dans le transfert de richesse au fil du temps et plus de contrôle pour décider qui héritera de la propriété.

La France impose un impôt sur la fortune aux propriétaires fonciers non résidents dont les actifs en France dépassent 1 300 000. Avoir une hypothèque sur la propriété est une option disponible pour réduire l'impôt sur la fortune dû.

Au cours de la période de clôture habituelle de 2 à 3 mois, il peut être utile d'examiner attentivement les structures de propriété disponibles et la façon dont elles correspondent le mieux à vos besoins. Changer de structure de propriété ou financer la propriété après l'achat peut être coûteux. Un bon avocat immobilier local peut vous éviter beaucoup de maux de tête.

10. Gardez les détails à l'esprit et minimisez l'inconnu.

L'achat d'une maison de luxe en France est un investissement majeur, et peut être difficile sur un marché qui ne vous est pas familier et négocié dans une langue qui n'est pas la vôtre. Des experts – de préférence ceux qui parlent votre langue – tels que les planificateurs fiscaux et financiers, les banquiers et les avocats doivent être consultés dès le départ et doivent être directement impliqués dans la transaction si nécessaire.

Si vous utilisez un architecte ou un décorateur, établissez cette relation dès le début afin qu'il puisse vous conseiller sur les modifications possibles de la propriété: de nombreux immeubles parisiens sont "classé», C'est-à-dire répertorié historiquement, et certaines fonctionnalités doivent être préservées. Il contribuera également à préparer les bases de la rénovation afin que les travaux puissent débuter dès la finalisation de l'achat.

Au-delà du prix d'achat, soyez prêt pour les frais de clôture, tels que les droits de mutation (inclus dans les «frais de notaire») et l'assurance des biens. Trouvez la meilleure option pour échanger votre devise en euros et envisagez de verrouiller les taux de change pour les paiements hypothécaires afin de minimiser l'impact des fluctuations des devises. Enfin, la plupart des services publics parisiens sont automatiquement déduits des comptes bancaires français; une bonne relation bancaire vous permettra d'établir rapidement ces contrats.

peut vous aider à atteindre vos objectifs d'investissement à Paris. Qu'il s'agisse d'un pied-à-terre pour la famille, les amis et l'usage personnel, un immeuble de placement locatif, ou un peu des deux – nous vous aiderons à trouver une propriété incroyable, vous guiderons à travers le processus et vous mettrons en contact avec toutes les ressources vous avez besoin en cours de route.