Comment la dynamique de population affecte-t-elle l'immobilier en Île-de-France? –

Selon Hippolyte d’Albis, professeur à l’École d’économie de Paris et directeur de recherche au CNRS, la dynamique de la population en France explique en partie la bonne santé du marché immobilier du pays.

Dans certains pays européens, comme l'Allemagne et l'Italie, la baisse du taux de natalité a contribué à réaligner l'offre et la demande de logements. En France, les taux de natalité sont passés de 2 à 1,88 naissances / femme depuis 2015, selon l'INSEE, l'Institut national de la statistique et des études économiques. Quelles seront les conséquences du marché immobilier si cette évolution se poursuit?

Il est vrai que les taux de natalité ont diminué en France, mais c’est plutôt l’évolution du nombre de ménages ayant un impact plus marqué sur le marché immobilier. Ainsi, en raison de l’augmentation de l’espérance de vie et de la séparation des ménages, par exemple après un divorce ou une relocalisation professionnelle, la demande de logements n’a pas diminué. Les changements démographiques sont mesurés par la taux d'accroissement naturel, soit la différence entre le nombre de naissances et le nombre de décès, qui reste malgré tout positive en France.

Nous devons donc examiner de plus près l’effet des taux de mortalité. Avec le vieillissement des baby-boomers, le taux d’augmentation naturelle pourrait en effet être considérablement réduit. Le nombre de décès, qui est passé de 551 000 à 602 000 entre 2010 et 2017, pourrait encore augmenter dans les années à venir. Cela entraînera une augmentation de l'offre de logements, quelles que soient les tendances du marché immobilier. Cet effet dépressif sur le marché est aggravé par le vieillissement de la population en général, ce qui signifie davantage de vendeurs et moins d'acheteurs.

Existe-t-il un lien entre les tendances démographiques et les variations de prix de l'immobilier?

Des études économiques ont montré que dans certains quartiers parisiens, la présence d’acheteurs étrangers fait monter les prix de l’immobilier, mais cet effet est très faible dans l’ensemble du conglomérat parisien et négligeable si l’on prend en compte l’ensemble de la région. Il est donc difficile de conclure qu'un certain groupe démographique fera monter les prix.

D'autre part, les chercheurs ont identifié le lien entre les changements démographiques et les investissements immobiliers, ou la construction de nouveaux logements. Si l’île de France est en construction, principalement dans le cadre de Grand paris, c’est parce que la population régionale en particulier est en augmentation. Les changements démographiques ont donc eu un effet positif sur l’offre de logements, dont l’augmentation a minimisé son effet potentiel sur les prix.

Que peuvent nous apprendre d'autres pays?

Au Japon, les diminutions de population sont directement corrélées avec des prix de l'immobilier, qui ont chuté. Dans certaines villes de l'ex-Allemagne de l'Est, comme Rostock, par exemple, les prix sont très bas dans la population restante après la réunification du pays. Ces exemples montrent que la démographie a effectivement un impact sur le marché immobilier, bien qu'il soit difficile de généraliser, la situation dans chaque ville étant unique.

Les prix ne sont que le reflet du marché immobilier actuel sur les marchés où les ventes ont effectivement lieu. Dans plusieurs petites communes de France, par exemple, ce n'est pas le cas. Malgré ces situations spécifiques, la France ne devrait pas suivre les traces du Japon car, bien que la croissance démographique en France ait ralenti, elle reste positive. La seule chose que nous puissions affirmer avec certitude est que la dynamique de la population est un indicateur fort du marché immobilier.

Source: «Le dynamisme démographique, un facteur très favorable au marché immobilier»