quelles banlieues parisiennes vont voir les prix de l'immobilier augmenter? –

Une étude récente sur l'impact de l'extension du métro du Grand Paris sur plus de vingt banlieues d'Île-de-France montre que les prix ont augmenté de plus de 10% par rapport à l'année dernière dans une dizaine de villes de banlieue qui bénéficieront des nouvelles lignes de métro. .

Avec 200 km de voies et 68 nouvelles gares, le Grand Paris Express transformera à terme la vie de 10 millions d'habitants en divisant par deux le temps qu'il faut pour parcourir les 1 300 communes périphériques reliées en Île-de-France. Quatre nouvelles lignes seront créées (15, 16, 17 et 18) et quatre autres seront étendues (4, 11, 12 et 14) afin de mieux relier l’Île-de-France d’ici 2030. Il faudra plus de 10 ans pour l’ensemble du projet devant être achevé, certaines lignes ont été identifiées comme prioritaires et seront achevées plus tôt, les premières stations de métro devant être ouvertes en 2020-2021.

Malgré cet échéancier, cet ambitieux projet réécrit actuellement les cartes de prix de l'immobilier en Île-de-France, faisant grimper les prix de l'immobilier dans certaines villes. De forts mouvements de prix se dessinent à la fois dans les villes où la construction a déjà commencé et même dans d'autres villes où la construction n'a pas encore commencé. Une chose est sûre cependant: lorsque les grues apparaissent, les choses décollent et s’accélèrent.

Les prix à la hausse dans la petite couronne

Logiquement, le projet d’agrandissement du métro du Grand Paris fait monter les prix dans les banlieues parisiennes, qui sont souvent déjà des marchés cibles pour les ménages parisiens quittant la capitale pour devenir propriétaires. Leur attractivité a donc été durablement renforcée.

Issy-les-Moulineaux bat tous les records avec des prix en hausse de 19% sur un an (entre le premier semestre 2017 et le premier semestre 2018) à 8 621 euros / m² en moyenne. La commune du sud de Paris devrait profiter de l’arrivée de la ligne 15 en 2024, qui reliera la gare du Pont de Sèvres à la gare de Noisy-Champs.

Au nord de la capitale, Saint-Ouen est en tête, bénéficiant déjà de la promesse du futur prolongement de la ligne 14. La ville de Seine-Saint-Denis affiche des prix au mètre carré en hausse de 18% d'une année sur l'autre, soit une moyenne de 5 321 euros. L'ouverture de la ligne, qui a été reportée à plusieurs reprises, devrait s'achever en 2020.

Les Lilas (+ 12% à 5 718 euros / m) font partie des autres villes de la banlieue où les prix sont en hausse²), Aubervilliers (+ 11% à 3 175 euros / m²), Montrouge (+ 11% à 6 758 euros / m²) et Saint-Denis (+ 7% à 3 410 euros / m²⁾.

Changements dans la grande couronne

Plus surprenant, cependant, certaines villes voient les prix de l'immobilier monter en flèche, bien que le projet du Grand Paris ne soit encore qu'un projet lointain qui devrait être achevé en 2030. Parmi elles, Clamart progresse le plus rapidement. Le prix au mètre carré a augmenté de 20% en seulement douze mois pour atteindre en moyenne 5 949 euros. Là encore, la ville bénéficiera de la ligne 15 sud. Un autre domaine qui décolle: Nanterre. La ville a enregistré une hausse de prix de 17%, soit une moyenne actuelle de 4 671 euros / m². Ici, l’arrivée de la ligne 15 ouest reliera le pont de Sèvres à Saint-Denis Pleyel. Nanterre accueillera également une partie de la future ligne 18, qui reliera Versailles à Saint-Denis-Pleyel.

À Athis Mons, les prix ont bondi de 15% en un an, à 2 874 euros par mètre carré. A courte distance de l'aéroport, la ville bénéficiera de la ligne 18 reliant directement Orly à Versailles et du prolongement sud de la ligne 14. Il convient également de mentionner Drancy, où les prix restent modérés (2967 euros par mètre) mais augmentent fortement (+ 17%). La ville est située sur la future ligne 15 est reliant Saint-Denis Pleyel au nord de la ville à Champigny à l'est.

Zones stables

Si l’effet du Grand Paris Express est indéniable, certaines villes ne connaissent pas de hausse ou de baisse particulière des prix pour le moment. S'il est certain que les villes les plus proches de Paris et celles dont les stations de métro du Grand Paris Express ouvriront d'ici 2020 seront les premières à bénéficier du projet, il est encore trop tôt pour prédire l'avenir des autres communes, plus éloignées de la capitale ou semblant moins attrayant à ce jour.

C'est le cas, par exemple, à Villejuif (+ 1% sur un an) et à Cachan (+ 1%). Cependant, selon Guy Hoquet, ces villes sont parmi les plus prometteuses pour les investisseurs, en particulier Villejuif, qui se situera au carrefour des lignes 14 et 15 au sud de la capitale. À Vanves, le prix au mètre carré reste stable à 5 799 euros en moyenne, comme à Argenteuil (2 362 euros) et à Sevran (2 032 euros), en hausse de 1% en un an.

Il est intéressant de noter que certaines villes ont même vu leurs prix baisser étrangement au cours de la dernière année: Rueil-Malmaison (-10%), Viry Châtillon (-4%), Chaville (Hauts-de-Seine) (-6%) et Bagneux. (-3%). Cependant, dans le cas de Rueil Malmaison et de Chaville, nous observons un effet de rééquilibrage du marché, les prix dans ces deux villes étant passés de 7% à 9% par an ces dernières années. Quant à Bagneux et à Viry Châtillon, ces villes semblent avoir peu d'activités et sont donc, sans surprise, moins sollicitées.

Conseils d'investissement

Bien que ces chiffres ne représentent que ceux couverts par l'étude Guy Hoquuet, sur la base des transactions réalisées entre le 1er janvier et le 30 juin 2018, une chose est sûre: la géographie de la carte des prix de l'immobilier parisien continue d'évoluer et sera redéfinie comme des gares. sont ouverts ou des retards de travaux de construction se produisent. Selon le magazine économique français Capital, Alors que la tendance générale à la hausse est indéniable sur tout Paris et les villes environnantes d'Île-de-France, l'inflation sur un an est environ deux fois moins élevée.

Les investisseurs intéressés ne devraient toutefois pas attendre trop longtemps pour agir. Logiquement, toutes les villes situées le long des nouvelles stations de métro ou de RER verront leur prix augmenter par mètre carré. Non seulement votre propriété va-t-elle prendre de la valeur, mais les taux d’intérêt demeurent historiquement bas. Si vous êtes intéressé par l’immobilier parisien en banlieue, il est peut-être temps d’investir.

L'emplacement doit également être pris en compte. Plus vous êtes proche d'une station de métro ou de RER, plus la valeur de votre bien immobilier va probablement augmenter. Ne vous contentez pas de chercher le prix le plus bas au mètre carré. Dans des villes comme Argenteuil (Val-d’Oise), Aubervilliers et Sevran en Seine-Saint-Denis, ou Champigny-sur-Marne (Val-de-Marne), réfléchissez-y à deux fois avant de commencer. Une propriété qui répond à la plupart de vos critères doit également vous plaire, car vous y passerez plusieurs années. Observez le cadre de vie, les magasins, les rénovations et les travaux en cours dans les environs immédiats.

Il est également important de veiller à ce que votre futur appartement ou maison soit proche des services publics liés aux enfants: écoles, crèches, terrains de sport, etc. doivent être facilement accessibles pour préserver leur valeur.

Sources: Ces villes où les prix ont explosé avec l’arrivée du Grand Paris; IMMOBILIER: MASSIVEMENT DU GRAND PARIS DE CES VILLES QUI BÉNÉFICIENT; Immobilier: quelles sont les villes qui profitaient déjà du Grand Paris? ; Immobilier: nos conseils pour acheter en Ile-de-France

Photo: Frédéric de Villamil [CC BY-SA 2.0], via Wikimedia Commons