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Il n’est pas nouveau que les prix de l’immobilier à Paris augmentent, avec un prix moyen au mètre carré supérieur à 10 000 € dans plus de la moitié des 20 arrondissements parisiens. Il est toutefois intéressant de noter qu'il existe des disparités de prix entre les petits arrondissements situés dans chaque arrondissement. Dans cet article, nous zoomons sur le cœur de la capitale, les quatre premiers arrondissements de Paris. Dans cette zone densément concentrée, la rareté des propriétés, conjuguée à la forte demande, fait grimper les prix à environ 12 000 € / m², la 4ème offrant un prix moyen au mètre carré de 14 000 €. Ces arrondissements sont particulièrement populaires auprès des acheteurs internationaux, qui craquent pour le charme du Paris historique.

Le 1er: capitaliser sur ses atouts

Au sein de ce petit rectangle de 1,8 km², l'histoire de Paris et de la France, de l'Île de la Cité au Louvre, des Halles aux Tuileries, s'est mélangée pour créer un patrimoine culturel unique. Le charme de ce «vieux Paris» séduit les touristes du monde entier, attire des acheteurs internationaux et contribue à son marché immobilier dynamique. Bien que l'offre peine à satisfaire la demande, cet arrondissement est insensible aux variations de prix et reste un investissement sûr pour les acheteurs. «C’est un arrondissement qui affiche une performance soutenue et son patrimoine culturel est une sécurité supplémentaire pour les investisseurs», explique Nathalie Naccache, qui gère cinq agences Century 21 Fortis Immo au cœur de Paris. En hausse de 2,1% en un an, le prix moyen du mètre carré augmente à un rythme moins rapide que dans le reste de la capitale, alors que son plafond était déjà supérieur à 11 500 euros.

Acheteurs exigeants à Saint-Germain-l’Auxerrois et à la Place Vendôme

Parmi les quatre arrondissements qui composent le 1er, l’arrondissement de Saint-Germain-l’Auxerrois a été le principal moteur de la hausse des prix. La demande ne faiblit jamais dans cette zone qui longe la Seine, de la pointe de l'île de la Cité aux Tuileries. Avec la Place Vendôme voisine, où les ventes sont rares, ce secteur compte certaines des propriétés les plus chères de l'arrondissement. En début d'année, sur la Place Dauphine, un appartement de deux pièces de 39 m² s'est vendu à plus de 840 000 € (près de 20 000 € par mètre carré).

Bien que la rue des Capucines devienne très populaire rue Saint-Honoré, les propriétés à rénover peuvent dépasser 12 000 € / m², le prix moyen au mètre carré dans les régions de Saint-Germain-l'Auxerrois et Vendôme culmine à un peu plus de 12 700 € / m², selon MeilleursAgents. «Il y a maintenant un sentiment d'agitation parmi les acheteurs. La découverte du moindre problème pourrait entraîner le retrait d'une offre. Le marché reste actif, mais avec une demande croissante et un temps de vente moins immédiat pour des propriétés trop chères ou présentant une imperfection », explique Naccache.

Palais-Royal à la hausse

Les prix moyens dans l'arrondissement du Palais-Royal, bien qu'ils aient augmenté de plus de 6,7% sur deux ans, sont inférieurs à la moyenne de l'arrondissement. Près de la Banque de France et de la Comédie-Française, les prix immobiliers moyens se situent autour de 11 900 € / m². «Le marché immobilier du centre de Paris bénéficie d'une offre limitée avec une forte demande pour tous les types de biens, d'où l'augmentation des prix de vente», analyse Naccache. Bien que la marge de progression semble limitée, "les clients savent qu’il s’agit d’un investissement sûr", ajoute-t-elle.

La plupart des bâtiments au cœur de Paris datent du 18ème siècle et précèdent la refonte de la ville par Haussmann. L'offre de petits appartements et de studios dépassant de loin celle des grands appartements, les propriétés les plus spacieuses en ont pour beaucoup. Dans ce contexte, si un appartement de deux pièces rue Molière est vendu 392 000 €, les surfaces de plus de 80 m² coûteront sûrement plus d'un million. Même s'il reste une marge de négociation, «lorsque l'offre correspond à la demande, la propriété est vendue en une semaine», explique Naccache.

Fort potentiel aux Halles

L'atmosphère dans les Halles voisines est très différente de celle du Palais-Royal. Assis au sommet de la plus grande station de métro du monde, de grands magasins de grandes marques se bousculent aux chaînes de restaurants pour attirer les jeunes parisiens. Depuis l'inauguration de la Canopée en 2016, le prix au mètre carré aux Halles a augmenté de plus de 8%, avec une hausse de 5% depuis le début de l'année. Les prix ici sont maintenant établis bien au-dessus de la moyenne parisienne et peuvent atteindre 11 491 € / m² selon MeilleursAgents.

«Bien que le quartier des Halles soit rarement un premier choix, l'offre limitée dans le 2e rend d'autant plus attrayant», explique Naccache. Avec l’arrivée des magasins locaux et la piétonisation de certaines de ses rues principales, l’arrondissement des Halles gravit progressivement les échelons, malgré sa réputation «miteuse», qu’il ne semble pas pouvoir ébranler. Cependant, dans un marché aussi saturé, où il n'y a pas de terrain pour construire à partir de rien, la zone a encore du chemin à améliorer.

Plus touristique que familial

Arrondissement de grande importance historique et artistique, le 1er n'est pas le mieux adapté aux familles, malgré le fait qu'il compte trois écoles élémentaires publiques, deux écoles maternelles et un collège. Airbnb a changé le jeu pour de nombreux acheteurs et a choisi de capitaliser sur les riches sites culturels du 1er arrondissement, allant des musées prestigieux aux théâtres et jardins.

Selon Insideairbnb, qui répertorie et détaille l’activité d’hôte d’airbnb dans le monde, près de 5,7 propriétés sur 100 sont destinées à la location à court terme, près de 9 annonces sur 10 proposant des logements entiers. Accusant les propriétaires de profiter du cœur de la capitale, la mairie de Paris a dénoncé cette pratique et a proposé de bannir les quatre premiers arrondissements de la plate-forme.

Le 2ème: élégant, cher et branché

Le 2e est le plus petit des arrondissements de Paris. À l'est, vous pourrez profiter de l'atmosphère de quartier animée et des rues piétonnes, tandis qu'à l'ouest, vous apprécierez l'héritage culturel du charmant "Vieux Paris": une combinaison chic et tendance. Bien que cet arrondissement ait encore un potentiel de hausse, les prix ayant augmenté de 12% en deux ans, cette dynamique s'est ralentie. En hausse de 1,5% par rapport à l’année écoulée, le prix du mètre carré devrait dépasser la barre des 11 000 euros en 2019. Entre la gentrification de la région de Montorgeuil-Saint-Denis et la revitalisation de l'arrondissement du Sentier, les prix montent en flèche.

Gaillon-Vivienne, rare et chère

Niché entre l’Opéra Garnier et la place Vendôme, le quartier de Gaillon est le plus riche, avec des prix nettement supérieurs à la moyenne de l’arrondissement. Avec quelques sites de charme, tels que la rue de la Paix ou plusieurs des rues parisiennes du 19ème siècle. passages couverts, ce quartier historique est un investissement solide pour les acheteurs. Ces avantages peuvent très rapidement faire grimper les prix à plus de 13 000 € par mètre carré: un appartement de trois pièces de 45,95 m², rue Chérubini, a récemment été vendu à 619 000 €.

Le quartier voisin de Vivienne est également très prisé. Le volume des ventes ici est assez faible, même si les prix continuent à augmenter sensiblement comme dans le reste de la capitale. MeilleursAgents rapporte un prix moyen au mètre carré de 11 000 €, soit une augmentation de près de 10% en 2 ans. Cependant, certaines ventes dépassent largement ce seuil: à deux pas de la Bourse, un studio de 24 m² situé rue Feydeau a été vendu 300 000 euros (12 500 € / m²).

Comme le 1er, le second attire les étrangers et les investisseurs à la recherche d'une propriété touchée par le prestige du Vieux-Paris dont la valeur a très peu de chance de décliner. Investir dans ce secteur signifie également se protéger contre un éventuel ralentissement du marché.

Montorgueuil, le nouveau Marais

Les augmentations majeures de prix de la 2e au cours des deux dernières années (+ 12%) peuvent être attribuées en grande partie à la transformation de la rue Montorgueuil, qui s'étend des Halles à la rue Réamur. Avec ses rues piétonnes pavées et ses nombreuses terrasses, le quartier symbolise un style de vie typiquement parisien. Son atmosphère de village intime a fait de cette région un lieu de prédilection pour les jeunes et les étrangers à la recherche de petits appartements.

Les prix varient entre 11 000 et 14 000 € / m² en fonction de l'état du bien. Un appartement de trois pièces de 57 m² situé rue Bachaumont a été vendu à plus de 14 000 € / m², tandis qu'un appartement de 63 m² dans un immeuble voisin nécessitant des travaux de rénovation a été vendu aux alentours de 12 500 € / m². «Quoi qu'il en soit, une propriété au prix du marché est vendue dans les deux semaines», explique Alexis Mathieu, directeur d'une succursale locale de Laforêt. "Le marché du centre de Paris a une offre limitée, de sorte que toutes les propriétés sont en forte demande, d’où la hausse des prix de vente", ajoute-t-il.

Sentier, start-up central

Cette demande s'est étendue au quartier Sentier. Parmi les nombreux ateliers textiles qui ont forgé son identité, il n'en reste qu'une poignée. Les start-ups ont investi dans ses grands espaces et de nombreux magasins d'alimentation spécialisés et restaurants se sont installés dans ses rues étroites. «En 2018, des immeubles entiers de la rue d’Aboukir et d’autres de la rue Saint-Denis ont été vendus ou sont en cours de vente, probablement pour accueillir de nouvelles entreprises en démarrage», explique Naccache. Cette tendance devrait se poursuivre, dans ce secteur qui est passé d’un marché de report à un marché «à la mode».

Les prix sont en augmentation constante mais restent abordables par rapport au reste de l'arrondissement. Selon MeilleursAgents, le prix moyen du mètre carré pour un appartement dans cette zone se situe entre 10 000 € et 11 500 €.

Gentrification à Bonne-Nouvelle

Formant la partie est de la 2e, l'arrondissement très animé de Bonne-Nouvelle est sur la voie de la gentrification totale. Les boutiques et les cabarets peu fréquentés qui ont jadis fait sa réputation cèdent progressivement la place aux bars et aux concept shops, qui naissent sans aucun doute dans le quartier en raison de ses biens immobiliers abordables, prisés des jeunes et des hipsters. Bien que de nombreux magasins restent, la marque laissée par les populations étrangères qui ont donné au 2 son originalité est en train de s'effacer.

Les prix se situent autour de 10 000 € / m² voire moins: un studio de 28 m² situé rue de Tracy s'est récemment vendu pour 275 000 € (9 820 € / m²). Moins populaire et touristique que les régions voisines, il s’agit du secteur le plus abordable de l’arrondissement et offre les meilleures perspectives de croissance à long terme. Il reste cependant à voir si ce quartier sera pleinement gentrify, comme ses voisins, au prix, peut-être, de son identité.

Le 3ème: village chic

Entre le Marais, qui reste une valeur sûre, et les secteurs des Arts-et-Métiers et des Enfants Rouges, qui sont de plus en plus demandés, le 3ème arrondissement est celui où les prix ont le plus augmenté en dix ans (+ 70%!). Avec un bond de plus de 15% en deux ans, le 3ème est plus recherché que jamais. Proposant principalement des appartements de deux pièces, ce vieux quartier de Paris est très prisé des jeunes cadres et des étrangers. Cependant, avec les prix à la hausse et la pénurie de propriétés sur la région, il est de plus en plus coûteux de s’installer dans ce "village sophistiqué" où le prix au mètre carré approche les 12 000 €.

Le Marais, une force d'élégance

Bien que le Marais soit l’un des quartiers les plus anciens de Paris, il dégage une vitalité unique dans la capitale. Épargné des grands projets de construction du XIXe siècle, il a conservé ses rues étroites et ses hôtels particuliers abritant ses prestigieuses institutions culturelles telles que les Archives nationales et le musée Picasso. Dans le Haut Marais, l’un des quartiers les plus chers de Paris, le prix au mètre carré est proche de 13 000 €. "Avec de moins en moins de propriétés sur le marché et de nombreuses demandes d'acheteurs, des maisons exceptionnelles peuvent atteindre des prix inégalés dans la capitale, avec des clients qui estiment que c'est le bon moment pour vendre", explique Caroline Baudry. de Barnes, 3ème et 4ème arrondissements. Le long des rues les plus fréquentées telles que La Perle ou Les Quatre-Fils, les ventes peuvent même atteindre 15 000 € ou 20 000 € par mètre carré.

Ventes flash

«Les propriétés les plus recherchées, celles avec balcon ou au dernier étage avec ascenseur, peuvent se rendre en quelques heures lors d’une vente flash», ajoute Baudry. Les grands appartements, une denrée rare dans ce quartier, coûtent généralement des millions d'euros. À deux pas de l’Hôtel d’Hérouet, un appartement de cinq pièces de 110 m² situé rue Vieille-du-Temple s’est vendu pour 1,49 million d’euros.

«Nous sommes dans une très bonne année, avec une augmentation constante des prix. Le Marais est particulièrement populaire auprès des clients étrangers à la recherche de propriétés prestigieuses », explique Baudry. Les prix dans l'arrondissement de Sainte-Avoye, qui sont en moyenne moins chers que dans les Archives voisines, ont tout de même explosé. Au cours des deux dernières années, ils ont augmenté de plus de 15%, atteignant 11 754 euros par mètre carré, selon MeilleursAgents. La pénurie de biens immobiliers disponibles dans le Haut Marais contribue également à la popularité des quartiers voisins.

Les Enfants Rouges

Au cours de la dernière année, les prix chez les Enfants Rouges ont fortement augmenté, avec une augmentation de 7% chez MeilleursAgents. Des bars à vin et des boulangeries haut de gamme se sont installés autour de l'ancien enclos des templiers, près de la charmante place du Temple, suivie de près par le marché immobilier. Recherché par Paris » bobos pour son ambiance de quartier dynamique, Les Enfants Rouges n'est plus un marché de report.

Selon MeilleursAgents, bien que les biens immobiliers soient vendus autour de 12 000 € / m², les prix peuvent encore très bien augmenter. Autour de la rue de Bretagne, qui abrite le plus vieux marché couvert de la capitale, qui a donné son nom à l’arrondissement, les prix peuvent atteindre 14 000 € / m². Entre-temps, rue Portefoin, un appartement de trois pièces de 95 m² s'est vendu à 1,16 million (12 210 € / m²).

Arts et Métiers à la hausse

S'étendant de l'ouest de la 3ème à la porte Saint-Martin au nord, Arts et Métiers est l'arrondissement le plus abordable de l'arrondissement. Avec un prix moyen au mètre carré de 10 000 € (contre plus de 11 700 € / m² pour l’ensemble de l’arrondissement), "c’est la seule zone du 3ème où les prix n’empêchent pas encore les acheteurs de regarder ailleurs", explique Caroline Baudry. Rue Meslay, un appartement non rénové de 136 m² s'est vendu 8 824 € le mètre carré.

Selon MeilleursAgents, le prix moyen du mètre carré dans cette zone a augmenté de plus de 13% depuis la rénovation de la Place de la République en 2013. Des augmentations sont encore attendues en 2019.

Le 4ème: le luxe sur la rive droite

Notre-Dame, l'île de la Cité et l'île Saint-Louis, la place des Vosges, le Marais… le 4ème arrondissement a de quoi séduire les acheteurs. Déjà très coûteux, mais avec des variations de prix moins marquées, les propriétés situées dans le 4e se vendent en moyenne autour de 12 500 €. Toutefois, certains quartiers de l'arrondissement affichent même des prix moyens intéressants, ce qui en fait l'un des plus chers de la capitale.

Le prestige de Notre-Dame

le Le prestigieux quartier de Notre-Dame, qui comprend l'île Saint-Louis et une partie de l'île de la Cité, est l'un des plus coûteux de Paris. Bien que le taux d’augmentation dans ce pays ait été limité (3,7% au cours des cinq dernières années), c’est parce que les prix de l’immobilier dans cette zone étaient déjà très élevés. Très peu d’appartements sont vendus ici, ce qui explique le prix moyen par mètre carré du district de 14 000 € selon MeilleursAgents. C’est le deuxième plus cher des 80 parisiens quartiers derrière les Champs-Elysées.

Le monument le plus populaire de France, Notre-Dame, accueille 12 millions de visiteurs chaque année et attire beaucoup d'attention sur ce quartier très recherché par les acheteurs internationaux. En 2007 déjà, L’hôtel Lambert, joyau du XVIIe siècle dominant la pointe de l’île Saint-Louis, avait été acheté par un prince qatari pour 80 millions d’euros. Onze ans plus tard, sur les rives de l’île, les propriétés exposées au sud sont toujours aussi rares et chères, avec un prix moyen au mètre carré pouvant atteindre 25 000 ou 30 000 €.

Saint-Merri rattrape le temps perdu

Le quartier Saint-Merri s'étend des rives de la Seine au début du Marais et comprend l’Hôtel de Ville et Pompidou. Ce quartier abrite BHV et abrite des rues commerçantes dynamiques, alimentées par les Halles à l'ouest et les petits magasins du Marais à l'est. Complètement transformée depuis sa rénovation, la rue Rambuteau, qui présente désormais des trottoirs plus larges et des espaces verts supplémentaires, permet désormais d’accueillir plus efficacement les clients se rendant dans les restaurants qui ont fait sa renommée gastronomique. Ici, les propriétés se vendent autour de € 11.900 par.

Bien qu’il s’agisse du quartier le plus accessible de l’arrondissement, il reste très au-dessus de la moyenne parisienne, qui avoisine les 9 450 € / m² selon MeilleursAgents. Derrière le BHV, un appartement de quatre pièces de m² sur la rue de la Verrerie vendu pour 289 000 €. «Pour de nombreux étrangers à la recherche d'un pied-à-terre dans ce quartier central de Paris ou pour ceux qui recherchent un appartement dans un quartier vivant, les petites propriétés vont très vite», explique Caroline Baudry.

Saint-Gervais, le Pletzl gentrifié

Les boutiques de mode et de luxe ont remplacé les boucheries et épiceries cachères le long des petites rues médiévales du Pletzl, le vieux quartier juif de Paris. Tout comme la tendance actuelle dans l'arrondissement de Sentier, la gentrification frappe les abords de la rue des Rosiers. Dans cette partie nord du Marais, touristes et jeunes couples retrouvent l'atmosphère d'un village au cœur de Paris. Les prix ont bondi de 16% en cinq ans, la plus forte augmentation du 4ème. Rue du Roi-de-Sicile, un appartement de quatre pièces de 75 m² s'est récemment vendu pour 1 million d'euros. L’authenticité de Saint-Gervais, bien que sapée par la gentrification qui affecte tous les quartiers du centre de Paris, continue d’attirer les acheteurs.

Arsenal à la hausse

À l'origine plus résidentiel et moins animé que ses districts voisins, Arsenal est sur le point de subir des changements majeurs au cours des prochaines années. La place de la Bastille, qui borde le quartier à l'est, fait l'objet de travaux de construction importants pour la rendre plus accessible aux piétons. Sur le site de l’ancienne Préfecture de Paris (rue Agrippa d’Aubigné), un nouveau projet d’habitation sera achevé d’ici à la fin de 2021; le prix des loyers sera de 388 900 euros pour un studio de 1 449 500 euros pour un appartement de quatre pièces. Les prix de l'immobilier, qui ont déjà augmenté de 11,9% au cours des deux dernières années, pourraient ainsi continuer à augmenter.

Les immeubles situés autour de la rue Saint-Antoine et du boulevard Henri-IV se vendent actuellement à environ 12 381 € / m². Bien que ce chiffre soit nettement supérieur à la moyenne parisienne, il peut encore augmenter pour les propriétés situées près de la Place des Vosges. Avec ses bâtiments symétriques de style Louis XIII et ses tilleuls, la plus ancienne des cinq places royales de la capitale est toujours l’un des quartiers les plus prisés de Paris. Près de l’ancienne résidence de Victor Hugo, il n’est pas rare de voir des propriétés vendues autour de 20 000 € / m².

Sources: Immobilier Paris: le 4e ou le luxe côté rive droite; Immobilier Paris: le 3e arrondissement, village sophistiqué; Immobilier Paris: le 2e arrondissement, chic, cher et branché; Immobilier Paris: le 1er arrondissement capitalise sur son patrimoine

Photo de couverture: ninara de Helsinki, Finlande [CC BY 2.0]