Regard approfondi sur les prix de l’immobilier à Paris dans les 10ème, 11ème et 12ème arrondissements –

Il n’est pas nouveau que les prix de l’immobilier à Paris augmentent, avec un prix moyen au mètre carré supérieur à 10 000 € dans plus de la moitié des 20 arrondissements parisiens. Il est toutefois intéressant de noter qu'il existe des disparités de prix entre les petits arrondissements situés dans chaque arrondissement. Dans cet article, nous zoomons sur les 10, 11 et 12. Certains des arrondissements les plus abordables de Paris, les prix dans ces zones sont à la hausse, principalement en raison de vastes projets de rénovation qui vont radicalement changer le visage de la région. Les familles, les premiers acheteurs et les jeunes professionnels se ruent dans ces arrondissements.

Le 10, tout grandi

Le prix moyen du mètre carré au 10ème est monté à 9 300 €. Les abords du canal Saint-Martin sont très recherchés, avec des prix supérieurs à 10 000 € / m².

Arrondissement très abordable au début des années 2000, les prix au 10ème ont augmenté de près de 70% en 10 ans! Toutefois, selon MeilleursAgents, cette explosion s’est stabilisée autour de la moyenne parisienne actuelle de 9 200 € /m². L'arrondissement continue d'attirer les jeunes couples et les premiers acheteurs disposant d'un fort pouvoir d'achat grâce à son emplacement central et à sa diversité culturelle. Malgré un ralentissement du nombre d'achats, les prix continuent de grimper. Les prix ont augmenté de plus de 5% en un an, certains secteurs ayant dépassé les 10 000 € /m² marque en 2018.

Le renouvellement du 10

De la porte Saint-Denis sur les Grands Boulevards au canal Saint-Martin, la réhabilitation du canal et la rénovation de la place de la République ont entraîné une gentrification dans la partie sud du 10ème. Avec ses restaurants bondés, ses espaces de travail en collaboration florissants près du canal, et ses magasins du marché bio et locaux remplaçant les grossistes avant eux, le 10ème n'est plus l'arrondissement oublié du cœur de la capitale.

Les jeunes professionnels sont en concurrence pour les propriétés à proximité du canal. Un appartement de trois pièces de 54 m² rue Beaurepaire a été vendu 567 000 € et un appartement de deux pièces rue de Lancry a été vendu 13 833 € / m². Cette augmentation de prix est répandue jusque sur la place de la République, un quartier également en plein renouveau dans le 3ème arrondissement: un appartement de 136 m² situé rue Meslay a trouvé un acheteur pour 1,2 million.

La transformation de la gare du nord

Et les changements ne s’arrêtent pas là. La gare du Nord, la gare la plus fréquentée d’Europe, va complètement changer. Sa taille sera triplée, l’objectif étant de dynamiser la région en prévision des Jeux olympiques de 2024. Les magasins, les restaurants, les gymnases et les bureaux devraient prospérer dans le quartier. Aujourd'hui, cependant, la région souffre encore de sa mauvaise réputation. Cela se traduit par des prix moyens inférieurs à 8 300 € / m², ce qui en fait l'arrondissement le plus abordable du 10ème.

Une rénovation réussie de cette zone centrale, proche des quartiers à la mode, devrait toutefois attirer de nouveaux résidents et faire grimper les prix à la moyenne parisienne. Les ventes dépassent déjà les 9 000 € / m²: un appartement de cinq pièces de 100 m² situé rue la Fayette a été vendu pour un million d'euros.

Le 11ème, le nouveau coeur de Paris

En deux ans, les prix de l'immobilier dans le 11ème arrondissement ont augmenté de plus de 14% et devraient dépasser les 10 000 € /m² en moyenne en 2019.

Boulevard Voltaire, qui traverse le 11ème de République à Nation.

«Bien que nous ayons ressenti une légère baisse depuis le début de 2019, les prix restent chers, explique Mylène Guetta de Century 21 Parmentier-Saint-Maur. “Cher”, c'est-à-dire au-dessus de 9 700 € /m² moyenne observée dans le 11ème arrondissement par MeilleursAgents. En hausse de plus de 14% en deux ans, la onzième est recherchée pour son dynamisme local et ses prix qui restent abordables par rapport aux augmentations enregistrées dans le centre de Paris. Arrondissement le plus densément peuplé, le 11ème s'étend sur la rive droite entre la place de la Nation et la place de la République en passant par Bastille. Il regorge de lieux culturels et de lieux de rencontre convoités par les parisiens.

«Nous avons beaucoup plus de demande que d’offre, avec beaucoup de jeunes et d’étrangers», explique Guetta, qui observe également «un marché en croissance depuis deux ans, dans lequel tous les types d’appartements sont recherchés». Cette dynamique profite plus particulièrement aux investisseurs à la recherche d’immeubles faciles à louer, la majorité des appartements de cet arrondissement étant des petits espaces et des studios.

Faire tomber les barrières

Les zones situées à la frontière avec le 19ème arrondissement dans la partie nord du 11ème ont suscité un intérêt croissant de la part des investisseurs. «L'écart de prix s'est réduit», analyse Guetta. Les nouvelles boutiques gastronomiques situées à proximité du boulevard de Belleville et au-dessus de la rue Jean-Pierre-Timbaud ont attiré des acheteurs à fort pouvoir d'achat. Rue de l’Orillon, où les ventes n’excèdent normalement pas 10 000 € par mètre carré, un appartement de 28 m² a été vendu pour 290 000 € (10 357 € / m²). La gentrification dans cette partie de la classe ouvrière du 11ème devrait continuer à alimenter les hausses de prix des années à venir, avec «des familles originaires d'autres arrondissements», explique Guetta.

Un marché tendu

Les écarts de prix se réduisent entre le sud de l'arrondissement et les quartiers les plus convoités de Folie-Méricourt et Roquette. Les ventes dans cette zone, situées entre les grands boulevards reliant la place de la République à Nation et Bastille, se sont finalisées autour de 10 000 € / m², après avoir déjà augmenté de 7% en un an. Recherché par bobos et les jeunes couples pour leur vivacité et leur emplacement central, les propriétés situées à proximité de Parmentier et d'Oberkampf trouvent des acheteurs en moins de 20 jours avec certaines agences. Au croisement des rues Oberkampt et Saint-Maur, un appartement de 28 m² a été vendu lors de la première visite au prix de 300 000 € (plus de 10 700 € / m²).

Renouvellement

L'inauguration du jardin Truillot entre le boulevard Richard-Lenoir et le boulevard Voltaire est révélatrice du renouveau axé sur la famille qui a eu lieu au 11ème. Quartier ouvrier à l’origine, de nombreux ménages ont choisi le secteur de Saint-Ambroise pour sa proximité avec le Marais et pour des biens qui restent abordables. En cinq ans, toutefois, les prix ont grimpé de plus de 14%, ce qui en fait la partie la plus chic du 11ème. Les propriétés se vendent plus de 10 000 € / m² et des micro-marchés, comme celui de la place Maurice-Gardette, ont vu le jour. Sur l’avenue de la République, un appartement de 165 m² situé dans un immeuble Art Déco a été vendu pour 1,65 million «alors qu’un appartement de cette taille ne dépassait pas 10 000 € / m²».

Changements en cours à la 12ème

Le 12ème est convoité par les familles pour ses espaces verts et son calme. Le prix moyen du mètre carré est passé à 8 850 euros.

La Coulée verte dans le 12ème arrondissement de Paris.

Les projets de rénovation à grande échelle devraient augmenter la valeur de ce sud-est de Paris. Les taux de vente ici ont accéléré en 2018, «avec des propriétés à la valeur marchande qui ont trouvé preneurs en une journée», explique Nadia Manoukian, directrice de l'agence ERA 12ème Avenue. En un an, les prix ont grimpé de 5%, selon MeilleursAgents, et se situent maintenant dans la fourchette de 9 000 € / m² intervalle. Le 12ème attire également de nouveaux acheteurs grâce à des prix un peu moins exorbitants que dans les autres arrondissements. "Cependant, la concurrence entre les acheteurs augmente les prix", prévient Manoukian. «Dans le secteur Bel-Air, historiquement le plus abordable, un bien vendu à 9 400 € / m², un prix exceptionnel dans ce quartier pour une propriété à rénover. »Rue Victor-Chevreuil, 65 m², Appartement de 3 pièces a trouvé un acheteur pour 600 000 €.

Actifs verts

Le bois de Vincennes et la Coulée Verte attirent les familles dans ce paisible arrondissement du sud-est de Paris. "Cependant, ce n'est pas une zone morte comme la 16ème", précise Manoukian. La région des Quinze-Vingts est la plus animée et la plus réputée du 12ème. Il entoure la place toujours animée de la Bastille et abrite le très recherché faubourg Saint-Antoine ainsi que la place d’Aligre avec son célèbre marché couvert. La demande n’a pas faibli et, en 2018, les prix ont augmenté de 5,6%. Les ventes peuvent même dépasser 10 000 € / m², comme c'est le cas, par exemple, du 3 pièces de 57 m² situé rue du Faubourg-Saint-Antoine, qui s'est vendu à 630 000 €.

Bercy Village

Longtemps délaissé, le quartier de Bercy est devenu assez vivant grâce au réaménagement de ses anciens chais. Les magasins, les restaurants et les centres d’exposition ont attiré une population plus jeune, invitant les vieux propriétaires à vendre. Au cours des deux dernières années, les prix dans le quartier ont augmenté de 9%, se traduisant par des ventes d'environ 8 500 € / m².

Autre atout de cet arrondissement pour les investisseurs, la gare de Lyon et la gare de Bercy permettent aux résidents de se déplacer plus facilement dans l'ouest de la France et la campagne. Toutefois, la concurrence pour les grands appartements a fait monter les prix: à deux pas de la cour Saint-Emilion, un appartement de 4 pièces de 150 m² vendu pour 1,75 million d’euros.

Grand potentiel

Bien que les prix dans certains secteurs dépassent 10 000 € / m², le 12ème voit encore des ventes autour de 9 000 € / m². Les prix à Bel-Air et à Picpus augmentent de 5% en moyenne chaque année et devraient atteindre les niveaux typiques du centre de Paris. La rénovation à grande échelle de la zone Bercy-Charenton créera un nouveau quartier qui devrait accueillir 4 000 nouveaux résidents. Et l’arrivée cet automne de l’Université Sorbonne Nouvelle près de Nation, avec ses milliers d’étudiants, devrait attirer les investisseurs cherchant à louer des petits appartements et des studios.

Sources: Immobilier Paris: le 10e arrive à maturité; Immobilier Paris: le 11e, nouveau centre parisien; Immobilier Paris: le 12ème est à surveiller de près

Photo de couverture: Canal Saint-Martin par Steve sur flickr. CC BY-SA 2.0